KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ
Kira Hukuku’nda mal sahipleri tarafından en çok karşılaşılan sorunlardan birisi kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsilidir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili bazı kanunlar kapsamında kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için hukuki imkânlar mevcuttur. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir ancak dava aşamasında yazılı kira sözleşmesi ispat açısından önemlidir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi için üç yol vardır, bunlar;
1-Kiracının Temerrüdü Nedeni İle Tahliye Davası
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderlerin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş olması gerekir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedileceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Yargıtay içtihatlarına göre kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede, ödeme süresi verilmediği takdirde tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. (Yargıtay 3.HD 2017/6109 E. 2017/17027 K.)
Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca feshedilmesi halinde kiraya veren ayrıca temerrüt faizi de talep edebilir. Kiraya veren temerrüt faizini asıl kira bedeli alacağı ile isteyebileceği gibi, bu alacak sona ermeden ayrı bir dava ile de talep edebilir. Temerrüt faizi kiracının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılmaktadır. Kiracı bildirimde belirtilen kira bedeli borcunu kendisine verilen sürede ifa ettiği takdirde, kiraya verenin fesih hakkı da ortadan kalkacaktır.
2-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi
Kiranın tam veya hiç ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinde en hızlı çözüm yolu kiracıya ilamsız ödeme emri göndermektir. Ödeme emrinde, kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi icra yolu ile talep edilir. Verilen sürede kira borcunu ödemeyen ve ödeme emrine itiraz etmeyen kiracının, taşınmazdan tahliyesi için ödeme emrinde belirtilen yasal otuz günlük süre dolduktan sonra icra hukuk mahkemesinde dava açılarak taşınmazdan tahliyesi talep edilir. Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira borcuna yetecek miktarda haciz işlemi uygulanabilir. Kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile talep edilebilecektir.
Yargıtay içtihatlarına göre takip talebinde “Haciz ve Tahliye” talebinin yazılması gerekmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez, gönderilmiş olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 8.HD 2017/13162 E. 2017/10909 K.)
Kiracı ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemesi halinde taşınmazdan tahliyesi talep edilemeyecektir. Ancak bu durum diğer bir tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında kiraya veren lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden kiraya verenin göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır. Gerek Yargıtay kararları gerekse mevzuatımız uyarınca kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi, kiraya verenin tahliye talebi için haklı sebep teşkil etmektedir.
3-İki Haklı ihtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Buradaki süre bir hak düşürücü süre olduğundan herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için özellikle davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi gerekmektedir. Yargıtay’a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Yargıtay 6.HD 2016/51 E. 2016/5316 K.)
İhtar haklı olmalıdır: İhtarlar muaccel hale gelmiş kira bedeli için gönderilmiş olmalıdır. Kira alacağı henüz muaccel olmadan çekilen ihtarlar haklı sayılamaz. Ayrıca ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için istenilen kira bedelinin hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmiş olması gerekir. Ödeme, ihtar tebliğden önce gerçekleşmiş ise bu takdirde ihtar haklı sayılamaz. Öte yandan ihtarlara konu kiraların aynı kira yılına ait olması zorunludur. Geçmiş kira döneminden kalan kira borcu dava edilen dönem için haklı ihtara konu yapılamaz. İhtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır. İki haklı ihtar gönderilmesi yoluyla tahliyede, ihtarların noter aracılığı ile olması ispat şartı bakımından sağlıklı olacaktır.
Av. Abdulvahit KAYA & Av. Tuğçe AKYÜZ
Kaya Partner Hukuki Danışmanlık
Lawyers – Rechtsberatung
Istanbul – Turkey
www.kayapartner.com info@kayapartner.com