KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA TESPİT DAVASI

• Genel Olarak

Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedeli, konut ve çatılı işyerleri açısından hususi olarak değerlendirilmiş, kira artışlarının belirlenmesi ve kira bedeli ayrıca düzenlenme konusu yapılmıştır.

Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren (kiralayan) ve kiracıdır. Kural olarak taraflar, kira bedelinin artışını diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamamaktadır. Bu durum kanunun emredici hükmüdür. Tarafların kira bedelinin belirlenmesi hususunda mutabakata varamaması halinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin tespit davası gündeme gelecektir. Biz bu çalışmamızda kira bedelinin tespiti davasının hangi şartlarda ve sürelerde açılması gerektiğini ayrıntılı olarak inceledik.

• Temel Koşullar

2.a) Geçerli Bir Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin illa ki yazılı şekilde olması gerekmez, gerekli şartları taşıdığı müddetçe sözlü olarak da yapılabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, ispat kolaylığı sağlanması ve iddia ve taleplerin açık ve anlaşılır olması açısından yazılı şekilde yapılması önem arz etmektedir. Kira bedeli, kira döneminin başlangıcı gibi unsurlar sözleşmenin esaslı unsurlarını oluşturduğu için bunların yer almadığı bir sözleşme de geçerli sayılmayacak ve dolayısıyla kira tespit davası açılamayacaktır.

2.b) Hukuki Yarar

Yargıtay’ın bu hususla ilgili verdiği kararlarda hukuki yarara genellikle şu şekilde dikkat çekilmiştir: “Tespit davasında davacı, kendisi için söz konusu olan tehlikeli veya tereddütlü durumun ortaya çıkaracağı zararın ancak tespit davası ile giderilebileceğini doğrulamalıdır.”

Dolayısıyla davacının kira tespit davası açmada hukuki bir yararı yoksa hâkim davayı reddedecektir.

2.c) Taraflar

Kira tespit davasının tarafları kiracı, kiralayan, malik ve eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçılarıdır.

2.d) Süre

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi hükmüne göre bu dava her zaman açılabilir. Ancak, mahkemenin vereceği kararın yeni kira döneminde uygulanabilmesi için iki koşul öngörülmüştür. Buna göre bu dava, ya yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihten önce açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Bu iki şarttan biri sağlanmış olduğu takdirde, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli işbu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aksi takdirde mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için uygulanacaktır.

2.e) Görevli ve Yetkili Mahkeme

Burada söz konusu dava kira ilişkisine konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

• Kira Bedelinin Belirlenmesi

3.a) Kira Süresi 5 Yılın Altında İse ve Taraflar Arasında Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapılmışsa:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Dolayısıyla bu orana uygun olarak yapılmış kira bedeli artırımı söz konusu ise, kira bedelinin tespiti davasında hukuki yarar bulunmadığından reddedilecektir.

Ancak taraflar arasında anlaşma ile TÜFE artış oranının üzerinde bir kira artırımı yapılmış ise mahkemeye başvurmada hukuki yarar mevcut olup, kira bedelinin yasal sınırlar içinde tespiti talep edilebilecektir.

3.b) Kira Süresi 5 Yılın Altında ve Taraflar Arasında Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapılmamışsa:

Anlaşmanın mevcut olmadığı durumlarda mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Mahkeme kira bedelinin belirlerken bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranının altında kira bedeli olmasına dikkat edecektir.

3.c) Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Mevcut İse

Bu durumda taraflar arasında kira bedeline dair bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın her halükarda kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir. Bu durumda mahkeme kira bedelini belirlerken, mahkeme bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranına bağlı olmaksızın emsal taşınmazlar hakkaniyet ve sair hususlar göz önünde bulundurarak belirleme yapacaktır.

3.d) Yabancı Para Cinsinden Belirlenmiş Kira Sözleşmelerinde

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu duruma Kanun bir istisna getirmiştir. Şöyle ki; aşırı ifa güçlüğü hali mevcut ise kira bedelinde değişiklik 5 yıl dolmadan da yapılabilecektir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yine mahkeme TÜFE oranı ile bağlı olmayıp, emsal taşınmazlar ve piyasadaki kur dalgalanmalarını göz önünde bulundurarak bir kira bedeli belirleyecektir.

Haziran 2020, Kadıköy

Av. Abdulvahit KAYA & Av. Dilay REŞİTOĞLU

Kaya & Partner Hukuki Danışmanlık

      Lawyers  –  Rechtsberatung

       Istanbul / Turkey

www.kayapartner.com                                                                info@kayapartner.com