COVID-19 Kira Sözleşmelere Etkisi

Anasayfa » COVID-19 Kira Sözleşmelere Etkisi

Son günlerde dünyanın gündeminde yer alan Coronavirüs pandemisi toplum yaşamına ve buna bağlı olarak toplumun hukuki haklarına tesir etti. Dünya Sağlık Örgütü’nün bu virüsü, dünyada eş zamanlı olarak, çok yaygın bir biçimde, çok fazla sayıda insanı tehdit eden bulaşıcı hastalık denilen “pandemi” (yani geniş kitlelere yayılmış olan salgın hastalık) olarak ilan etmesinin yanı sıra, bu salgının ticari hayatı etkilemesi ve böylece beraberinde hukuki ihtilafları doğurması kaçınılmaz oldu. Toplumun neredeyse tamamını etkileyen salgın, ticari işletmelerin faaliyetlerini, tüketici sözleşmelerini, kira sözleşmelerini, işçi-işveren ilişkilerini, kıymetli evraklardan olan çekin ibrazı sürelerinin işleyişlerini ve bunun gibi onlarca hukuki durumu öngörülemez biçimde etkiledi. Salgının öngörülemez oluşu beraberinde doğuracağı etkinin de tahmin edilip tedbir alınması ihtimalini azalttı.

Yaşanan pandeminin (salgının) olağanüstü hali ve etkisi, hukuk literatüründeki yansıması olan mücbir sebep kurumunu gündeme getirmektedir. Mücbir sebep kavramı Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmadığından yerleşik yargısal içtihatlar ve doktrindeki görüşler ışığında yorumlanması gerekmektedir.

Bu çalışmamızda CORONA (COVID-19) VİRÜSÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLAN ETKİSİ VE BU BAĞLAMDA DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKEN MÜCBİR SEBEP VE GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI KAVRAMINA, AYRICA 26 MART 2020 TARİHİNDE GETİRİLEN TORBA KANUN EK 2. MADDE KAPSAMINDA İŞYERİ KİRALARINA

İLİŞKİN DÜZENLEMELERE değineceğiz.

Doktrindeki yaygın görüş olan objektif teoriye göre; “…gerçekleşme tarzı ve şiddeti (yoğunluğu) itibariyle olayların normal akışına göre beklenmedik halleri açık bir şekilde aşan, kaynağını sorumlunun işletme ve faaliyeti alanı dışında bulan her olay…” mücbir sebep olarak tanımlanmıştır. (Eren, F. : Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, s.557)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1190 E. Ve 2018/1259 K. Numaralı kararı uyarınca doktrindeki hakim görüşe uygun olarak; “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”

16.03.2020  tarihinde  81  il  valiliğine  gönderilen  Coronavirüs  konulu  genelgede;  tiyatro,
Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen Coronavirus, toplum ve hukuk üzerindeki etkisi ile bu etkiye bağlı olarak meydana gelen neticeler çerçevesinde, salgınının da öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir hal olarak değerlendirilmesi kaçınılmazdır. Yukarıda bahsi geçen Yargıtay kararı uyarınca da salgın hastalıklar mücbir sebeplere örnek


yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına”
karar verilmiştir.oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark,

İç İşleri Bakanlığı’nın yayımladığı bu genelge ile işletmelerin büyük çoğunluğu faaliyetlerini durdurmak durumunda kalmış, dolayısıyla satışlarda olağanüstü düşüş görülmüş, ürün tedarik edilmesinde büyük problemler ortaya çıkmıştır. Bu koşullar altında uygun illiyet bağının varlığı göz önünde bulundurularak kapalı olan işyeri ve mağazalara ilişkin kira sözleşmelerinin akıbetlerine yönelik hukuki nitelendirme yapmak gerekirse; mücbir sebep koşullarının oluştuğunun kabulü mümkündür. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, kamu düzeni,

emredici hükümler, genel ahlak kuralları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde bahsi geçen durumlarla bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle ticari amaç için akdedilmiş kira sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta ve sonucunda çeşitli fesih yolları öngörülmektedir. Mücbir sebep dolayısıyla gündeme gelen ifa güçlüğü bu çalışmamızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Türk Borçlar Kanunu”) hükümlerine göre değerlendirilecektir.

COVID-19’un önlenmesi bakımından alınan birtakım tedbirler ile etkileşimin fazla olduğu toplu alanların kapatılması ve faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir. Söz konusu karar ile faaliyetleri durdurulan kiracı konumundaki işletmelerin kira sözleşmesi ile üstlendikleri kira ücreti ödeme borcunu yerine getirmesi bazı durumlar için imkansız hale gelirken bazı durumlar için güç hale gelmiştir. Aşağıda bu konulara değinilmiştir.


Aşırı İfa Güçlüğü

Türk Borçlar Kanunu Madde 138

 


yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı

düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden

Aşırı ifa güçlüğü, madde metninden anlaşılacağı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumda, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkan ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguların, kendisinden ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştiren ve ifanın aşırı ölçüde güçleşmesi olarak düzenlenen bir kurumdur. Bu hükmün uygulanması belli şartların mevcudiyetine bağlıdır, bu şartlar;

 

  • Taraflarca öngörülemeyen bir durumun oluşması
  • Bu durumun borçludan kaynaklanmaması

  • Gerçekleşen bu durum sonrasında ifanın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak biçimde güçsüzleşmesi
  • Borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Eğer bu dört şart sağlanmışsa, bu durumda ifası aşırı ölçüde güçleşen borçlu, sözleşmenin uyarlanmasını hâkimden isteyebilir. Önemle belirtmek gerekir ki; borçlunun bu şartların varlığı durumunda doğrudan dönme veya fesih hakkını kullanma imkânı yoktur. Öncelikle mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını talep etmek zorundadır. Hâkim, eğer uyarlama mümkünse takdir ettiği tedbirleri uygulatarak uyarlamayı gerçekleştirir. Uyarlama mümkün olmuyorsa bu kez borçlu, sözleşmeden dönme ve sürekli edimli sözleşmelerde fesih haklarını kullanabilir.

uygulaması söz konusu olabilir.  Dolayısıyla,  taraflar  kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama
Bunlarla birlikte aşırı ifa güçlüğü meselesi, sözleşmeler üzerinde önemli sonuçlar doğurduğundan hatta gerekiyorsa sözleşme ilişkisini sona erdirdiğinden her somut olay bakımından ayrı ayrı ve özenle incelenmesi gereken bir meseledir. Bu nedenle hâkim,

talep ederek sözleşme hükümlerinin dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, söz konusu uyarlama, mevcut zor durum iyileştirilemez ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı gündeme gelebilecektir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşme olduğundan, uyarlama halinde bir sonuç alınmadığı takdirde fesih yoluna gidilebilecektir.

 

İFA İMKÂNSIZLIĞI /GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI

 

Söz konusu olağanüstü durumu kira sözleşmeleri açısından değerlendirdiğimiz zaman Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesinde bahsi geçen ifa imkansızlığı durumu da gündeme gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 136

 

İfa İmkânsızlığı/Geçici İfa İmkansızlığı

 

Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

 

Bir kanun hükmü veya idari karar doğrultusunda uygulanan örneğin, iş yerini, oteli, kiralananı kapatmak, üretimi durdurmak, hizmeti sona erdirmek gibi durumlarda imkânsızlık olgusu ele alınabilir ki bu durumda kusursuz, objektif ve sözleşme sonrası imkânsızlık söz konusu olacaktır. Dolayısıyla, tarafların borçları sona erecek, varsa karşılıklı verilenlerin iadesi istenebilecektir. Ancak bir borcun kararlaştırılan zamanda ifasının önünde kesin bir engel olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumunda “geçici imkânsızlık” söz konusu olacaktır.

 

İŞ YERİ KİRALAMALARINDA GEÇİÇİ İFA İMKANSIZLIĞI ÜZERİNE DEĞERLENDİRME

 

Özü itibariyle geçici nitelikteki olguların da ifayı imkânsız kıldığını kabul etmek gerekir. İmkânsızlık geçici nitelikteyse ve kiracın kusuruna dayanmıyorsa sözleşmenin sona ermediği, yalnızca bu geçici imkânsızlıkla sınırlı kalmak üzere kiracının faaliyetini gerçekleştirememesi sebebiyle kira borcundan kurtulacağı muhtemeledir. Kira verenin geçici imkansızlık boyunca bu duruma katlanması gerekir veya edimi elde edemeyen kusursuz alacaklı da kendi edimini ifadan kaçınabilir. Dolayısıyla Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini durduran ticari işletmelerin faaliyetleri bir idari veya adli makam tarafından kusur olmaksızın durdurulması halinde kira borcu yükümlülüğü imkansızlık süresince ortadan kalkması muhtemel görülecektir.

TORBA KANUN İLE İŞ YERİ KİRALARINA İLİŞKİN GETİRİLEN DÜZENLEMELER

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

 

Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunun kiracının kira borcunu ödememesinin sonuçları bakımından 352/2 hükmünde “ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

 

Torba Kanunun Ek-2. Maddesi incelendiğinde görüleceği üzere 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiraları borcu bakımından, bu borçların ödenmemesi fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Yani bu süre zarfında kiracı kiracıya karşı haklı ihtarda bulunamayacak, dolayısıyla bu borçların bu süre aralığında ödenmemesi kiracı için fesih hakkını doğurmayacaktır. Dolayısıyla kiraya veren bu süre zarfında ödenmemiş iş yeri kira borçlarına ilişkin 7226 sayılı Kanun ve İcra İflas Kanunu kapsamında icra takibi başlatamayacaktır. Bu hüküm konut kiralarını kapsamamakta, sadece iş yeri kiraları ile sınırlı kalmaktadır. Ayrıca bu düzenleme sadece kira bedelini ödeme borcuna aykırı davranan kiracının tahliyesini ve sözleşmenin feshini engellemekte, bu hali de “ödeyememe” durumu ile sınırlı tutmaktadır.

GENEL DEĞERLENDİRME TORBA KANUN BAKIMINDAN;

  1. Belirtmek gerekir ki torba kanunun pandemi sebebiyle faaliyetlerini durdurmayan işletmeler için belirtilen zaman aralığında doğan kira borçlarına ilişkin olarak yaşadığı ticari zorlukları hafifletmek, kiraya verene karşı kiracıyı bir nebze korumak adına getirildiğini söyleyebiliriz. Yine de kiracının 30.06.2020 tarihinden sonra geçmiş tarihlere ilişkin kira borçları ve temerrüt faizleri kiraya veren tarafından talep edilebilecektir.

 

GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI BAKIMINDAN;

  1. Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini idari veya adli bir karar ile (tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına”) durduran işletmelerin bu imkansızlık süre zarfında kira borcuyla geçici olarak sorumlu olmayacağı ve kendi kusuru olmaksızın, mücbir bir sebeple durdurduğu faaliyeti dolayısıyla kira borcunun mücbir sebep sona erdikten sonra da talep edilemeyeceği

 

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ BAKIMINDAN;

 

  1. Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini durdurmayan fakat kısıtlayan, verdiği hizmet bakımından seyrekleştiren ya da pandemi sebebiyle kendi kusuru olmaksızın durumu sözleşme kurulduğu sırada bulunan koşullardan daha ağırlaşan kiracı (örnek; COVİD-19 sebebiyle işyerlerini faal olarak kapatan ancak internet üzerinden ticari faaliyetlerine devam eden işletmeler, işyerindeki faaliyetlerini kısıtlayarak işletmeye müşteri almayan fakat paket faaliyetini sürdüren restoran, kafe vs. işletmeler) faaliyetini ifa güçlüğü sebebiyle kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama talep ederek sözleşme hükümlerinin dengelenmesini sağlayabilecektir. Her ne kadar bu konuda mahkemeden uyarlama talep edilebileceği açık olsada pandeminin geçici süresi ve uyarlama talep edildikten sonraki yargı sürecinin süresi göz önüne alınınca taraflara haklarını hatırlatan bir avukatla bu konuda sulh olunması tarafların yararına olacaktır.

5 Nisan 2020

Kadıköy/İstanbul

Av. Abdulvahit Kaya & Av. Dilay Reşitoğlu

Kaya  Partner Hukuki Danışmanlık

                                                                                        Lawyers  – Rechtsberatung

                                                                                                    Istanbul – Turkey

www.kayapartner.com  |  info@kayapartner.com

Daha Fazla Bilgi Almak İçin Bizi Arayabilirsiniz: