تأثير COVID-19 على عقود الإيجار

تأثير COVID-19 على عقود الإيجار

اتفاقيات تأجير وباء كورونا (كوفيد -19)
تقييم الأثر

جلب جائحة فيروس كورونا ، الذي كان على جدول أعمال العالم مؤخرًا ، الحياة الاجتماعية و
وبالتالي ، فقد أثرت على الحقوق القانونية للمجتمع. هذا الفيروس من منظمة الصحة العالمية ،
الأمراض المعدية التي تهدد أعدادًا كبيرة من الناس حول العالم في وقت واحد
أعلن بأنه “جائحة” (أي وباء انتشر إلى أعداد كبيرة) يسمى مرضا
بالإضافة إلى حقيقة أن هذا الوباء أثر على الحياة التجارية وبالتالي تسبب في نزاعات قانونية معها.
كانت الولادة حتمية. الوباء الذي يصيب المجتمع بأكمله تقريبًا ،
الأنشطة ، عقود المستهلك ، عقود الإيجار ، العلاقات بين صاحب العمل والموظف ، قيمة
تشغيل فترات تقديم الشيك وعشرات الحالات القانونية من هذا القبيل.
تتأثر بشكل غير متوقع. عدم القدرة على التنبؤ بالوباء أيضًا
قلل من إمكانية التنبؤ واتخاذ الإجراءات.

تنعكس حالة الطوارئ وتأثير الجائحة الحالية (الوباء) في الأدبيات القانونية.
يجلب مؤسسة القوة القاهرة إلى جدول الأعمال. مفهوم القوة القاهرة للديون التركية
إذ لم يتم تعريفه في الشريعة ، في ضوء الفقه القضائي المستقر والآراء في الفقه
يحتاج إلى تفسير.

في هذه الدراسة ، قمنا بفحصها
التأثير والقوة القاهرة التي تحتاج إلى تقييم في هذا السياق و
حول مفهوم الاستحالة المؤقتة ، أيضًا في 26 مارس 2020
الحقيبة التي تم نقلها إلى مكان الإيجار بموجب المادة الإضافية 2 من القانون
سنتحدث عن اللوائح ذات الصلة.

وفق النظرية الموضوعية وهي الرأي الشائع في العقيدة. “… طريقة الحدوث والخطورة
(شدة) الأحداث غير المتوقعة وفقًا للمسار الطبيعي للأحداث.
أي حدث يتجاوز أصله ويجد مصدره خارج منطقة العمليات ونشاط الشخص المسؤول … “قوة قاهرة
تم تحديده على أنه السبب. (إرين ، ف: أحكام قانون الالتزامات العامة ، أنقرة ، ص 557).
بناء على قرار الجمعية العمومية لمحكمة الاستئناف العليا المرقمة 2017/1190 هـ و 2018/1259 ك.
وفقًا للرأي السائد في العقيدة ؛ “القوة القاهرة ، نشاط المسؤول أو المدين
الانتهاك المطلق لقاعدة عامة للسلوك أو الالتزام يحدث خارج
ولا يمكن التنبؤ به ولا يقاوم
إنه حدث غير عادي. الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والفيضانات والحرائق والأوبئة والقوة القاهرة
نوعا ما.”

أعلنت منظمة الصحة العالمية والمجتمع والقانون تفشي فيروس كورونا
في إطار التأثير على السكان والعواقب التي تحدث بسبب هذا التأثير ، فإن الوباء أيضًا
لا مفر من اعتبارها حالة طوارئ غير متوقعة.
وفقًا لقرار المحكمة العليا المذكور أعلاه ، تعتبر الأوبئة أمثلة على القوة القاهرة.
تحسب. بالطبع ، عواقب هذه الأوبئة وقانون الالتزامات التركي.
يجب فحص التأثير على العقود بشكل منفصل لكل حدث ملموس ، في ظروفه الخاصة ، و
يجب أن يتم تقييمها على أنها

كما هو معلوم ، من أجل منع الوباء المذكور ، وزارة الداخلية
في التعميم الخاص بفيروس كورونا المرسل إلى 81 محافظة إقليمية بتاريخ 16.03.2020 ؛ “مسرح،
سينما ، مركز أداء ، قاعة حفلات ، قاعة خطوبة / زفاف ، مطعم / مقهى مع أدوات / موسيقى ،
كازينو ، حانة ، حانة ، مقهى ، مقهى ، كافتيريا ، حديقة ريفية ، صالة الشيشة ،
مقهى الشيشة ، صالة الإنترنت ، مقهى الإنترنت ، جميع أنواع غرف الألعاب ، جميع أنواع الأطفال في الأماكن المغلقة
الملاعب (بما في ذلك تلك الموجودة داخل مراكز التسوق والمطاعم) وحدائق الشاي ونوادي الجمعيات ومدن الملاهي ،
حمام سباحة وحمام تركي وساونا ومنتجع صحي وصالون مساج ومنتجع صحي ومراكز رياضية
تقرر تعليق أنشطتها مؤقتًا.

مع هذا التعميم الذي نشرته وزارة الشؤون الداخلية ، فإن غالبية الشركات
كان لا بد من التوقف ، لذلك كان هناك انخفاض غير عادي في المبيعات وتوريد المنتجات
نشأت مشاكل كبيرة. في ظل هذه الظروف ، الارتباط السببي المناسب
الإيجار لأماكن العمل والمخازن المغلقة مع مراعاة وجود
إذا كان من الضروري تقديم مؤهل قانوني فيما يتعلق بنتيجة العقود ؛ قوة قهرية
من الممكن قبول حدوث الظروف السببية. كما هو معروف ، اتفاقيات الإيجار
ما يهم هو الإرادة الحرة للأحزاب. في هذا السياق ، فإن الأحزاب والنظام العام ،
صفحة 3 من 7
تم ذكر الأحكام الإلزامية والقواعد الأخلاقية العامة وما إلى ذلك في المادة 27 من قانون الالتزامات التركي.
حسب الظروف المذكورة أعلاه ، ولكن أيضًا وفقًا للأحكام التي حددوها بإرادتهم الحرة.
هم متصلون. خاصة في عقود الإيجار المبرمة لأغراض تجارية ، عنوان “القوة القاهرة”
هناك أحكام ونتيجة لذلك ، يتم توقع طرق مختلفة للإنهاء. قوة قهرية
لذلك جاءت صعوبة الأداء على جدول الأعمال ، في هذه الدراسة ، قانون الالتزامات التركي رقم 6098
(“قانون الالتزامات التركي”).
هناك قدر كبير من التفاعل مع بعض الإجراءات المتخذة للوقاية من COVID-19.
تقرر إغلاق الأماكن العامة ووقف أنشطتها. القرار في السؤال
الإيجار الذي تتحمله الشركات المستأجرة التي توقفت أنشطتها بموجب عقد الإيجار.
في حين أنه يصبح من المستحيل على بعض الحالات الوفاء بالتزامها بدفع الرسوم ، فإنه يكون كذلك في بعض الحالات
أصبح قويا. يتم تناول هذه القضايا أدناه.

الأداء المفرط
قانون الالتزامات التركي.المادة 138
ضعف شديد

“غير متوقع ولا يتوقع أن يتوقعه الطرفان وقت إبرام العقد
تنشأ حالة غير عادية لسبب لا يتسبب فيه المدين والعقد
الوقائع الموجودة وقت تنفيذه ، طلب الأداء بما يخالف قواعد الصدق.
على حساب المدين ، ولم يؤد المدين دينه أو أداءه
إذا قام المدين بأداء مهامه دون المساس بحقوقه الناشئة عن صعوبة مفرطة ، فسيتم إبراء ذمة المدين من القاضي.
طلب تكييف العقد مع الشروط الجديدة ، إذا لم يكن ذلك ممكنًا ،
له الحق في العودة. في العقود الدائمة ، للمدين ، كقاعدة عامة ، الحق في العودة.
يستخدم حقه في الإنهاء بدلاً من ذلك “.

كما يمكن فهمه من نص المقال ، فإن مشقة الأداء تحدث وقت العقد.
في حالة استثنائية لا تتوقعها الأطراف ولا يتوقع توقعها ،
الناشئة لسبب لا ينشأ عن المدين وقت إبرام العقد
سيكون من المخالف لقواعد الصدق أن يطلب منه أداء الحقائق الموجودة.
يضر بشدة بالمدين ويجعل الأداء صعبًا للغاية.
هي مؤسسة. تنفيذ هذا الحكم يخضع لوجود شروط معينة ، هذه الشروط ؛
* حدوث حالة غير متوقعة من قبل الطرفين
* هذا الوضع ليس بسبب المدين

* هذا الموقف سيشكل مخالفة لقاعدة الصدق في الأداء بعد هذا الموقف.
إضعاف
* عدم وفاء المدين لدينه أو الناشئة عن صعوبة الأداء المفرطة
أداؤها دون المساس بحقوقها.
إذا تم استيفاء هذه الشروط الأربعة ، فإن المدين الذي يكون أداءه شديد الصعوبة ،
قد يطلب من القاضي تكييفها. يجب التأكيد على أن ؛ وجود المدين
في هذه الحالة ، لا توجد إمكانية لاستخدام حق الانسحاب أو الإنهاء بشكل مباشر. أولاً
يجب أن تتقدم إلى المحكمة وتطلب تعديل العقد. القاضي ، إذا
التكيف ، إن أمكن ، ينفذ التكيف من خلال تطبيق التدابير التي يقدرها. التكيف
إذا لم يكن ذلك ممكنا ، هذه المرة يجوز للمدين الانسحاب من العقد وإنهاء عقود الأداء الدائم.
يمكنهم ممارسة حقوقهم.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن قضية المشقة المفرطة لها عواقب مهمة على العقود.
كل حدث ملموس ، لأنه يولد العلاقة التعاقدية بل وينهيها إذا لزم الأمر.
إنها قضية يجب دراستها بشكل منفصل وبعناية. لذلك القاضي
سوف تتخذ موقفا لصالح الإبقاء على أحكام العقد حتى النهاية. على سبيل المثال ، COVID-
أولئك الذين أغلقوا أماكن عملهم بنشاط بسبب 19
الذين يبيعون جميع مبيعاتهم تقريبًا مع خدمة الحزمة ويفقدون مبيعاتهم عند مستوى منخفض جدًا.
الأعمال الحية متاحة أيضا. لذلك ، المشقة المفرطة والقوة القاهرة والسببية المناسبة
يجب فحص تطبيق الروابط على كل حالة ملموسة وفقًا لشروطها الخاصة ويجب تحديد الشروط على وجه التحديد.
ينبغي النظر فيها وتقييمها.

ونتيجة لذلك ، فإن التجار مسؤولون عن الآثار الاجتماعية والاقتصادية للوباء على نفقتهم الخاصة و
إذا ثبت في اتجاه تدميرها ، فإن هذا البند يقع في نطاق اتفاقيات الإيجار بين التجار.
قد يحدث التطبيق. لذلك ، يلتزم الطرفان بالتكيف مع نطاق اتفاقيات الإيجار.
سوف تكون قادرة على موازنة أحكام العقد عن طريق الطلب الى جانب ذلك ، الكلمة
موضوع التكيف ، الحق في الإنهاء في عقود دائمة إذا كان الوضع الصعب الحالي لا يمكن تحسينه
قد تأتي في المقدمة. بما أن عقود الإيجار هي عقود دائمة ، والتكيف
إذا لم يتم الحصول على نتيجة ، يمكن طلب الإنهاء.

استحالة الأداء / استحالة الأداء المؤقت
عندما نقوم بتقييم الوضع الاستثنائي المذكور فيما يتعلق باتفاقيات الإيجار التركية
كما أن استحالة الأداء المذكورة في المادة 136 من قانون الموجبات مدرجة على جدول الأعمال.
قادم.

قانون الالتزامات التركي.المادة 136
استحالة الأداء / استحالة مؤقتة للأداء
“إذا تعذّر أداء الدين لأسباب لا يمكن تحميل المدين المسؤولية عنها ، يسقط الدين.
المدين الذي يتخلص من الدين بسبب استحالة العقود التي تفرض دين متبادل ،
ملزمة برد الأداء الوارد من الحزب وفق أحكام الإثراء الجائر.
ويفقد حقه في المطالبة بفعل لم يتم تنفيذه له بعد. القانون أو
في الحالات التي يتحمل فيها الدائن الضرر الذي نشأ قبل أداء الدين
خارج الولاية القضائية. لا يخطر المدين الدائن دون تأخير بأن الأداء أصبح مستحيلاً ، و
إذا لم يتخذ الإجراءات اللازمة لمنع زيادة الضرر ،
مسئولة.”

على سبيل المثال ، مكان العمل ، والفندق ، والممتلكات المستأجرة ، والتي يتم تطبيقها وفقًا لقانون أو قرار إداري.
تتم مناقشة ظاهرة الاستحالة في حالات مثل الإغلاق ووقف الإنتاج وإنهاء الخدمة.
في هذه الحالة ، هناك استحالة كاملة وموضوعية وما بعد العقد.
سوف يكون. لذلك ، فإن ديون الأطراف تنتهي ، إن وجدت ، بعودة التنازل
قد يطلب. ومع ذلك ، هناك عقبة محددة أمام أداء الدين في الوقت المتفق عليه.
ومع ذلك ، إذا أصبح الأداء ممكنًا في وقت لاحق ،
سيكون هناك “استحالة مؤقتة”.

حول استحالة الأداء المؤقت في إيجار مكان العمل
تقييم
يجب قبول أن الأحداث ذات الطبيعة المؤقتة تجعل الأداء مستحيلًا أيضًا.
إذا كانت الاستحالة ذات طبيعة مؤقتة ولا تستند إلى خطأ المستأجر ، فلا يتم إنهاء العقد ،
عدم قدرة المستأجر على القيام بأنشطته ، يقتصر فقط على هذه الاستحالة المؤقتة
والرجح أنه سيتخلص من دين الإيجار بسبب ذلك. خلال استحالة المؤجر المؤقتة
يجب أن يتحمل هذا الموقف أو الدائن الكامل الذي لا يستطيع الحصول على الأداء أيضًا
يمكن تجنب الأداء. لذلك أوقفت أنشطتها بسبب جائحة كورونا (كوفيد -19).
أنشطة المؤسسات التجارية دون خطأ من قبل سلطة إدارية أو قضائية.
في حالة التعليق ، يتم إلغاء التزام دين الإيجار خلال فترة الاستحالة.
من المرجح أن تظهر.

نُفذ فيما يتعلق بإيجارات مكان العمل بموجب قانون توربا
أنظمة

المادة المؤقتة 2 – (1) “مكان العمل للعمل من 1/3/2020 إلى 30/6/2020
لا يشكل عدم دفع الإيجار سبباً لإنهاء عقد الإيجار والإخلاء “.
كما هو معروف ، عواقب قانون التزامات المستأجر التركي بعدم دفع الإيجار.
في حكم 352/2 “المستأجر في عقود إيجار تقل مدتها عن سنة واحدة ،
داخل؛ في عقود الإيجار لمدة سنة واحدة أو أكثر ، سنة إيجار واحدة أو سنة إيجار واحدة
إخطاران خطيان لهما مبرران بعدم دفع الإيجار خلال المدة التي تزيد عن ذلك
المؤجر ، إذا كانت مدة عقد الإيجار وعقود الإيجار لأكثر من سنة
في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار التي صدرت فيها التحذيرات ،
قد ينهي عقده “.

الملحق 2 من قانون الحقائب. كما يتضح عند فحص المقال ، 01.03.2020-30.06.2020
من حيث ديون إيجار مكان العمل التي يتعين معالجتها بين تواريخ
لا تشكل أسبابًا للإخلاء. بمعنى آخر ، خلال هذه الفترة ، يكون للمستأجر إشعارًا صحيحًا ضد المستأجر.
لذلك ، سيؤدي عدم سداد هذه الديون خلال هذه الفترة إلى إنهاء المستأجر.
لن يولد اليمين. لذلك ، لم يدفع المؤجر إيجار مكان العمل غير المدفوع خلال هذه الفترة.
إجراءات التنفيذ في نطاق القانون رقم 7226 وقانون إنفاذ قانون الإفلاس فيما يتعلق بالديون
لن تبدأ. هذا الحكم لا يغطي الإيجارات السكنية ، بل يقتصر على إيجارات مكان العمل فقط.
بقايا. بالإضافة إلى ذلك ، لا تنطبق هذه اللائحة إلا على أولئك الذين يتصرفون بشكل مخالف للالتزام بدفع الإيجار.
يمنع إخلاء المستأجر وإنهاء العقد ، ويصاحب هذا الوضع حالة “عدم القدرة على الدفع”.
يبقيها محدودة.

تقييم عام
حول قانون الحقائب.

أ) تجدر الإشارة إلى أن قانون الحقائب لا يوقف أنشطتها بسبب الوباء.
من ذوي الخبرة فيما يتعلق بديون الإيجار الناشئة في الفترة الزمنية المحددة للمؤسسات.
من أجل تخفيف الصعوبات التجارية ، لحماية المؤجر إلى حد ما ضد المؤجر.
يمكننا القول أنه تم إحضاره. ومع ذلك ، فقد مر المستأجر بعد 30.06.2020
ديون الإيجار وفوائد التخلف عن السداد للتواريخ التي يطلبها المؤجر
يمكن القيام به.

فيما يتعلق باستحالة الأداء المؤقت ؛

ب) بقرار إداري أو قضائي بسبب جائحة كورونا (كوفيد -19) ،
(“المسرح ، السينما ، مركز الأداء ، قاعة الحفلات الموسيقية ، قاعة الخطوبة / الزفاف ، الآلات الموسيقية / الموسيقية
مطعم / مقهى ، كازينو ، حانة ، حانة ، مقهى ، مقهى ، كافتيريا ، ريف
حديقة ، صالة الشيشة ، مقهى النرجيلة ، صالة الإنترنت ، مقهى الإنترنت ، جميع أنواع الألعاب
القاعات وملاعب الأطفال الداخلية بجميع أنواعها (بما في ذلك تلك الموجودة داخل مراكز التسوق والمطاعم) ،
حديقة الشاي ، نوادي الجمعيات ، ملاهي ، حمام سباحة ، حمام تركي ، ساونا ، سبا ،
أنشطة صالونات التدليك والمنتجعات والمراكز الرياضية بشكل مؤقت
“) ، مع ديون الإيجار للمؤسسات المتوقفة خلال فترة الاستحالة هذه.
غير مسؤول مؤقتًا ومن خلال القوة القاهرة دون ذنب من جانبه.
بعد القوة القاهرة لدين الإيجار بسبب توقف النشاط
نحن نرى أنه لا يمكن المطالبة به.

في شروط الإفراط في الأداء ؛

ج) لا تتوقف بل تقيد أنشطتها بسبب جائحة كورونا (كوفيد -19).
خطأه بسبب الوباء أو
أسوأ من الظروف في وقت إبرام العقد ، دون
المستأجر (على سبيل المثال ؛ أولئك الذين أغلقوا أماكن عملهم بنشاط بسبب COVID-19 ، لكن
الشركات التي تواصل أنشطتها التجارية من خلال
المطاعم والمقاهي التي لا تأخذ العملاء إلى العمل عن طريق تقييدهم ، ولكنها تواصل أنشطة الحزمة الخاصة بهم
إلخ. الأعمال) تكييف نشاطها في نطاق اتفاقيات الإيجار بسبب الصعوبات في الأداء
سوف تكون قادرة على موازنة أحكام العقد عن طريق الطلب عل الرغم من هذا
على الرغم من أنه من الواضح أنه يمكن طلب التكيف من المحكمة ، والمدة المؤقتة للوباء
وطول الإجراءات القضائية بعد طلب التعديل ،
سيكون من مصلحة الأطراف التوصل إلى اتفاق حول هذه القضية مع محام يذكّرهم بحقوقهم.

Av. Abdulvahit KAYA & Av. Dilay REŞİTOĞLU & Av. Sergen DEMİRKOPARAN

Dumlupınar Mah. Pelin Sok. No:51 Yenitepe–Nuhoğlu Rezidans 2 Etap B Blok Kat:16 D:159 34720 Fikirtepe-Kadıköy/ISTANBUL
Tel: (+90) 216 519 60 30 / 31 Fax: (+90) 216 519 60 32 info@kayapartner.com www.kayapartner.com