تخلي المستأجر الذي فشل في دفع الإيجار

تخلي المستأجر الذي فشل في دفع الإيجار
الرئيسية » إخلاء المستأجر غير المستحق الدفع
واحدة من أكثر المشاكل شيوعًا التي يواجهها الملاك في قانون الإيجار هي إخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار وتحصيل الإيجار. في نطاق قانون الالتزامات التركي وبعض القوانين ذات الصلة ، هناك احتمالات قانونية لإخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار. ليس من الضروري إبرام عقد الإيجار كتابيًا ، لكن اتفاقية الإيجار المكتوبة مهمة من حيث الإثبات في مرحلة التقاضي.

هناك ثلاث طرق لإخلاء المستأجر الذي لا يدفع الإيجار ، وهذه هي ؛

1- دعوى الإخلاء بسبب تقصير المستأجر

وفقًا للمادة 313 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 ، يلتزم المستأجر بدفع الإيجار. إذا لم يدفع المستأجر الإيجار أو المصاريف الإضافية بالكامل في التاريخ أو ضمن النطاق الزمني المحدد في اتفاقية الإيجار ، فسيكون ذلك في حالة التقصير.

وفقًا لنص المادة 315 من قانون الالتزامات التركي ، من أجل التمكن من اتخاذ قرار بالإخلاء بسبب التقصير ، يجب أن تكون أموال الإيجار المطلوبة أو المصاريف الإضافية مستحقة (قابلة للطلب) ويجب ألا يكون سعر الإيجار والمصاريف الإضافية تدفع خلال الفترة المحددة. في هذه الحالة ، يجوز للمؤجر منح المستأجر فترة كتابية وإخطاره بأنه سيتم إنهاء العقد إذا لم يتم دفع الإيجار خلال الفترة المحددة في التحذير. الفترة التي سيتم منحها للمستأجر هي ثلاثين يومًا على الأقل للإيجارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة ، وستين يومًا على الأقل لاستئجار المنتجات ، وعشرة أيام على الأقل لعلاقات الإيجار الأخرى. وفقًا للسوابق القضائية للمحكمة العليا ، فقد ورد في خطاب التحذير المرسل لتحصيل مستحقات الإيجار أنه إذا لم يتم تحديد فترة السداد ، فيجب رفض طلب الإخلاء لأنه لن يكون له عواقب قانونية على الإخلاء. .(محكمة الاستئناف 3rd HD 2017/6109 E. 2017/17027 K.)

من أجل رفع دعوى إخلاء بسبب التقصير ، إذا لم يدفع المستأجر الإيجار المتأخر خلال الفترة المحددة اعتبارًا من إشعار التحذير ، يمكن رفع دعوى الإخلاء دون انتظار انتهاء فترة الإيجار. في حالة إنهاء عقد الإيجار وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي ، يجوز للمؤجر أيضًا المطالبة بفائدة التخلف عن السداد. يجوز للمؤجر أن يطلب الفائدة الافتراضية مع سعر الإيجار الفعلي المستحق ، أو قد يطلبها أيضًا بدعوى قضائية منفصلة قبل انتهاء هذا المستحق. ستبدأ الفائدة الافتراضية في التراكم من تاريخ التخلف عن السداد من قبل المستأجر. يتم الانتهاء من قرار الإخلاء نتيجة الدعوى من خلال مكتب التنفيذ. إذا استوفى المستأجر رسوم الإيجار المحددة في الإخطار في غضون الوقت الممنوح له ، فسيتم أيضًا إلغاء حق إنهاء عقد المؤجر.

2-إخلاء المستأجر ببدء إجراءات التنفيذ بطلب إخلاء

إذا لم يتم دفع الإيجار بالكامل أو على الإطلاق ، فإن أسرع حل لإخلاء المستأجر هو إرسال أمر دفع للمستأجر دون حكم. في أمر الدفع ، يتم طلب سداد دين الإيجار غير المسدد من المستأجر عن طريق التنفيذ. بعد فترة الثلاثين يومًا القانونية المحددة في أمر الدفع لإخلاء المستأجر ، والذي لا يدفع دين الإيجار خلال المدة المحددة ولا يعترض على أمر الدفع ، يتم رفع دعوى قضائية في محكمة التنفيذ ويطلب منها تطرد من غير المنقولة. بالإضافة إلى الإخلاء ، قد يتم تطبيق حجز على أصول المستأجر بمبلغ كافٍ لدين الإيجار. في حالة اعتراض المستأجر على أمر الدفع المرسل ، يجوز طلب الإخلاء بدعوى يتم رفعها في محكمة التنفيذ أو محكمة الصلح ، اعتمادًا على محتوى الاعتراض.

وفقًا للسوابق القضائية للمحكمة العليا ، يجب كتابة طلب “التعويق والإفراج” في طلب المتابعة. لا يمكن إرسال 13 نموذجًا لأوامر الدفع إلى المدين من قبل مكتب التنفيذ بناءً على الإجراءات دون طلب إخلاء ، وحتى في حالة إرسالها ، لا يمكن للدائن أن يطلب إخلاء العقار من محكمة التنفيذ بناءً على أمر الدفع هذا. في هذه الحالة ، كان يجب على المحكمة أن تقرر رفض دعوى الإخلاء المرفوعة بناءً على طلب متابعة لا يتضمن طلبًا للإفراج ، ولكن كان لا بد من إلغاء القرار لأنه لم يكن من الصحيح إصدار قرار بالإفراج. مع تبرير مكتوب . (محكمة الاستئناف 8.HD 2017/13162 E. 2017/10909 K.)

إذا قام المستأجر بسداد دينه خلال المدة المحددة في أمر الدفع ، فلا يمكن طلب إخلاء العقار. ومع ذلك ، نظرًا لأن هذا الموقف سيكون بمثابة تحذير مبرر لصالح المؤجر في حالة “الإخلاء بسبب تحذيرين مبررين” ، وهو سبب آخر للإخلاء ، يحق للمؤجر المطالبة بإخلاء العقار من خلال الدعوى بعد الإنذار الثاني الذي يرسله المؤجر. وفقًا لقرارات المحكمة العليا وتشريعاتنا ، فإن تأخر المستأجر في دفع الإيجار يشكل سببًا مبررًا لطلب الإخلاء.

3- قضية الإخلاء بسبب إنذارين مبررين

يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر ، الذي أرسل إليه تحذيرين كتابيين مبررين في غضون عام واحد بسبب عدم الدفع أو التأخر في دفع الإيجار. يجب رفع هذه الدعوى في محكمة الصلح في المكان الذي يوجد فيه العقار ، في غضون شهر واحد من نهاية فترة الإيجار التي تم فيها تلقي تحذيرين مبررين. نظرًا لأن الفترة الزمنية هنا هي فترة الحرمان من الحقوق ، فمن الضروري الانتباه إلى التاريخ الذي سيتم فيه رفع الدعوى لتجنب أي فقدان للحقوق. وبحسب المحكمة العليا ، فإن المبالغ المدفوعة بعد الإخطار بالتحذير لا تمنع تشكيل تحذيرين مبررين . (محكمة الاستئناف 6.HD 2016/51 E. 2016/5316 K.)

يجب أن يكون التحذير مبررًا: يجب إرسال الإنذارات بشأن الإيجار الذي حان موعد استحقاقه. التحذيرات المرسومة قبل استحقاق الإيجار غير المستحق لا يمكن اعتبارها مبررة. بالإضافة إلى ذلك ، لكي يتم قبول التحذير كتحذير مبرر ، يجب الإشارة بوضوح إلى أن سعر الإيجار المطلوب ينتمي إلى أي شهر. إذا تم السداد قبل إشعار التحذير ، فلا يمكن اعتبار التحذير مبررًا. من ناحية أخرى ، من الضروري أن تكون الإيجارات الخاضعة للتحذيرات من نفس سنة الإيجار. لا يمكن أن يكون دين الإيجار المتبقي من فترة الإيجار السابقة موضوع إشعار مبرر للفترة التي يتم فيها رفع الدعوى. يجب إعطاء الطرف الآخر وقتًا لإجراء الدفع ضمن التحذير. في حالة الإخلاء عن طريق إرسال تحذيرين مبررين ، سيكون من الصحي من حيث إثبات أن التحذيرات تتم من خلال كاتب عدل.