حالة تقرير مبلغ الإيجار

حالة تقرير مبلغ الإيجار

• بشكل عام

في قانون الالتزامات التركي ، تم تقييم سعر الإيجار على وجه التحديد من حيث المساكن وأماكن العمل المسقوفة ، وتم تحديد الزيادات في الإيجار وسعر الإيجار بشكل منفصل.

أطراف اتفاقية الإيجار هم المؤجر (المؤجر) والمستأجر. كقاعدة عامة ، يمكن للأطراف تحديد الزيادة في سعر الإيجار كما يحلو لهم. باستثناء تحديد سعر الإيجار ، لا يمكن إجراء أي تغييرات في عقود الإيجار ضد المستأجر. هذا هو الحكم الإلزامي للقانون. إذا لم يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق بشأن تحديد سعر الإيجار ، فسيتم عرض قضية تحديد سعر الإيجار على جدول الأعمال. في هذه الدراسة ، درسنا بالتفصيل الشروط والأوقات التي يجب فيها رفع دعوى تحديد سعر الإيجار.

• الشروط الأساسية

2.a) عقد إيجار ساري المفعول

ليس بالضرورة أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا ، بل يمكن أيضًا إجراؤه شفهيًا طالما أنه يفي بالشروط اللازمة. ومع ذلك ، يجب التأكيد على أنه من المهم إجراؤها كتابيًا من أجل توفير سهولة الإثبات وجعل الادعاءات والمطالب واضحة ومفهومة. نظرًا لأن عناصر مثل سعر الإيجار وبداية فترة الإيجار تشكل العناصر الأساسية للعقد ، فإن العقد الذي لا يتضمنها لن يعتبر صالحًا وبالتالي لا يمكن رفع دعوى قضائية لتحديد الإيجار.

2. ب) المنافع القانونية

في القرارات التي اتخذتها محكمة النقض بشأن هذه المسألة ، لوحظ بشكل عام المنفعة القانونية على النحو التالي: “في قضية الفصل ، يجب على المدعي أن يؤكد أن الضرر الناجم عن الوضع الخطير أو المتردد المعني لا يمكن علاجه إلا عن طريق قضية تحديد “.

لذلك ، إذا لم يكن للمدعي مصلحة قانونية في رفع دعوى قضائية لتحديد الإيجار ، فسيرفض القاضي الدعوى.

2. ج) الأطراف

أطراف قضية تحديد الإيجار هم المستأجر والمؤجر والمالك ، وفي حالة وفاتهم ورثتهم الشرعيين.

2. د) المدة

وفقًا لنص المادة 345 من قانون الالتزامات التركي ، يمكن رفع هذه الدعوى في أي وقت. ومع ذلك ، هناك شرطان متوقعان من أجل تنفيذ قرار المحكمة في فترة الإيجار الجديدة. وفقًا لذلك ، يجب رفع هذه الدعوى إما في موعد لا يتجاوز 30 يومًا قبل بدء الفترة الجديدة ، أو يجب رفعها حتى نهاية فترة الإيجار الجديدة التالية ، بشرط أن يكون المؤجر قد قدم إخطارًا كتابيًا للمستأجر بأن سيتم زيادة سعر الإيجار خلال هذه الفترة. إذا تم استيفاء أحد هذين الشرطين ، فإن سعر الإيجار الذي تحدده المحكمة سيلزم المستأجر من بداية فترة الإيجار الجديدة هذه. خلاف ذلك ، سيتم تطبيق قرار المحكمة لفترة الإيجار التالية.

2. هـ) المحكمة المفوضة والمختصة

هنا ، يجب رفع الدعوى المعنية في محكمة الصلح المدنية في المكان الذي يوجد فيه العقار الخاضع لعقد الإيجار.

• تحديد سعر الإيجار

3. أ) إذا كانت فترة الإيجار أقل من 5 سنوات وتم إبرام اتفاقية بين الطرفين بشأن سعر الإيجار:

تعتبر اتفاقيات الأطراف بشأن سعر الإيجار الذي سيتم تطبيقه في فترات الإيجار المجددة سارية ، بشرط ألا تتجاوز معدل التغيير في مؤشر أسعار المستهلك (CPI) في سنة الإيجار السابقة وفقًا لمتوسطات الاثني عشر شهرًا. لذلك ، إذا كانت هناك زيادة في سعر الإيجار وفقًا لهذا المعدل ، فسيتم رفضها نظرًا لعدم وجود فائدة قانونية في الدعوى لتحديد سعر الإيجار.

ومع ذلك ، إذا تم إجراء زيادة في الإيجار أعلى من معدل زيادة مؤشر أسعار المستهلك بالاتفاق بين الأطراف ، فهناك فائدة قانونية في التقدم إلى المحكمة وقد يُطلب تحديد سعر الإيجار ضمن الحدود القانونية.

3. ب) إذا كانت مدة الإيجار أقل من 5 سنوات ولم يكن هناك اتفاق بين الطرفين على سعر الإيجار:

في الحالات التي لا تتوفر فيها الاتفاقية ، قد يُطلب تحديد سعر الإيجار من خلال التقدم إلى المحكمة. أثناء تحديد سعر الإيجار ، ستولي المحكمة الانتباه إلى حقيقة أن سعر الإيجار أقل من معدل زيادة مؤشر أسعار المستهلك لفترة الإيجار السابقة.

3. ج) إذا كان هناك عقد إيجار لأكثر من خمس سنوات

في هذه الحالة ، بغض النظر عما إذا كان هناك اتفاق على سعر الإيجار بين الطرفين ، يمكن رفع دعوى قضائية لتحديد سعر الإيجار في أي حال. في هذه الحالة ، بينما تحدد المحكمة سعر الإيجار ، ستحدد المحكمة الممتلكات غير المنقولة السابقة ، وحقوق الملكية وغيرها من القضايا ، بغض النظر عن معدل زيادة مؤشر أسعار المستهلك لفترة الإيجار السابقة.

3. د) في عقود الإيجار المحددة بالعملة الأجنبية

إذا تم تحديد مبلغ الإيجار بالعملة الأجنبية في العقد ، فلا يمكن إجراء أي تغيير في سعر الإيجار حتى مرور خمس سنوات. ومع ذلك ، قدم القانون استثناء لهذا الوضع. يسمى؛ إذا كانت هناك صعوبة كبيرة في الأداء ، فيمكن إجراء التغيير في سعر الإيجار قبل نهاية 5 سنوات. عند تحديد سعر الإيجار بعد خمس سنوات ، لن تلتزم المحكمة بسعر CPI ، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات في قيمة العملة الأجنبية ، ولكنها ستحدد سعر الإيجار من خلال مراعاة الممتلكات غير المنقولة السابقة والتقلبات في السوق .

Haziran 2020, Kadıköy

Av. Abdulvahit KAYA & Av. Dilay REŞİTOĞLU

Kaya & Partner Hukuki Danışmanlık

      Lawyers  –  Rechtsberatung

       Istanbul / Turkey

www.kayapartner.com                                                                info@kayapartner.com