تأثير COVID-19 على عقود الإيجار

Anasayfa » تأثير COVID-19 على عقود الإيجار

لقد أثر جائحة الفيروس التاجي ، الذي كان على جدول أعمال العالم مؤخرًا ، على الحياة الاجتماعية ، وبالتالي على الحقوق القانونية للمجتمع. بالإضافة إلى إعلان منظمة الصحة العالمية عن هذا الفيروس بأنه “وباء” (أي وباء انتشر لأعداد كبيرة) ، وهو ما يسمى بمرض معدي يهدد عددًا كبيرًا من الناس ، في وقت واحد في العالم ، هذا يؤثر الوباء على الحياة التجارية ، وبالتالي كان من المحتم أن يتسبب في نزاعات قانونية. أثر الوباء ، الذي أثر على المجتمع بأكمله تقريبًا ، بشكل غير متوقع على أنشطة المؤسسات التجارية ، وعقود المستهلكين ، واتفاقيات الإيجار ، والعلاقات بين الموظف وصاحب العمل ، وتجهيز فترات تقديم الشيكات من الأوراق القيمة وعشرات الحالات القانونية. أدى عدم القدرة على التنبؤ بالوباء إلى تقليل إمكانية التنبؤ بأثره واتخاذ الإجراءات اللازمة.

إن حالة الطوارئ وتأثير الوباء الحالي (الوباء) يجلبان مؤسسة القوة القاهرة ، وهو انعكاسها في الأدبيات القانونية ، إلى جدول الأعمال. نظرًا لأن مفهوم القوة القاهرة لم يتم تعريفه في قانون الالتزامات التركي ، فيجب تفسيره في ضوء الفقه القضائي الراسخ والعقيدة.

في هذه الدراسة ، يجب تقييم تأثير فيروس كورونا (COVID-19) على عقود الإيجار ومفهوم القوة القاهرة والاستحالة المؤقتة في هذا السياق ، وكذلك المادة 2 من الحقيبة المعتمدة في 26 مارس 2020.

سوف نشير إلى اللوائح ذات الصلة.

وفق النظرية الموضوعية وهي الرأي الشائع في العقيدة. “… أي حدث يتجاوز بوضوح الأحداث غير المتوقعة وفقًا للتدفق الطبيعي للأحداث من حيث نمط حدوثه وخطورته (شدته) ، والذي يجد مصدره خارج منطقة التشغيل ونشاط الشخص المسؤول …” تعرف بأنها القوة القاهرة. (إرين ، ف: أحكام قانون الالتزامات العامة ، أنقرة ، ص 557).

وبناءً على قرار الجمعية العمومية لمحكمة الاستئناف العليا المرقمة 2017/1190 هـ و 2018/1259 ك ، وفقًا للرأي السائد في العقيدة ؛ “القوة القاهرة هي حدث غير عادي يحدث خارج نشاط وعمل المسؤول أو المدين ، ويؤدي بشكل مطلق وحتمي إلى انتهاك قاعدة عامة للسلوك أو الدين ، والتي لا يمكن توقعها ومقاومتها. الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والفيضانات والحرائق والأوبئة تعتبر قوة قاهرة “.

في التعميم الخاص بفيروس كورونا المرسل إلى 81 محافظة إقليمية بتاريخ 16.03.2020 ؛ “مسرح،
أعلنت منظمة الصحة العالمية ، فيروس كورونا ، جائحة ، في إطار تأثيره على المجتمع والقانون ، والعواقب التي تحدث بسبب هذا التأثير ، لا مفر من اعتبار الوباء حالة طوارئ غير متوقعة. وفقًا لقرار المحكمة العليا المذكور أعلاه ، تعتبر الأوبئة أمثلة على القوة القاهرة.

سيتم تعليق المسبح والحمام التركي والساونا والمنتجع الصحي وصالون التدليك والمنتجع الصحي والمراكز الرياضية مؤقتًا.

مع هذا التعميم الصادر عن وزارة الداخلية ، اضطرت غالبية الشركات إلى التوقف عن أنشطتها ، لذلك لوحظ انخفاض غير عادي في المبيعات ، ونشأت مشاكل كبيرة في توريد المنتجات. بالنظر إلى وجود علاقة سببية مناسبة في ظل هذه الظروف ، إذا كان من الضروري تقديم تأهيل قانوني لنتائج عقود الإيجار فيما يتعلق بأماكن العمل والمخازن المغلقة ؛ من الممكن قبول حدوث ظروف قاهرة. كما هو معروف ، فإن الإرادة الحرة للطرفين ضرورية عند إبرام عقود الإيجار. في هذا السياق ، فإن الأحزاب والنظام العام ،

في حين أنهم ملزمون بالشروط المذكورة في المادة 27 من قانون الالتزامات التركي ، مثل الأحكام الإلزامية ، والقواعد الأخلاقية العامة ، إلا أنهم ملزمون أيضًا بالأحكام التي يحددونها بإرادتهم الحرة. هناك أحكام بعنوان “القوة القاهرة” في عقود الإيجار المبرمة خصيصًا للأغراض التجارية ، ومن المتصور طرق مختلفة للإنهاء كنتيجة لذلك. في هذه الدراسة ، سيتم تقييم صعوبة الأداء التي جاءت على جدول الأعمال بسبب القوة القاهرة وفقًا لأحكام قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (“قانون الالتزامات التركي”).

مع بعض التدابير المتخذة للوقاية من COVID-19 ، تقرر إغلاق الأماكن العامة حيث يكون التفاعل مرتفعًا ووقف أنشطتها. مع القرار المذكور ، أصبح من المستحيل على الشركات المستأجرة ، التي توقفت أنشطتها ، الوفاء بديون سداد الإيجار التي تعهدت بها بموجب اتفاقية الإيجار ، بينما أصبح ذلك صعبًا في بعض الحالات. يتم تناول هذه القضايا أدناه.

ضعف شديد
قانون الالتزامات التركي.المادة 138

الوقائع الموجودة وقت تنفيذه ، طلب الأداء بما يخالف قواعد الصدق.

إذا لم يوف المدين بعد دينه أو استوفى حقوقه الناشئة عن صعوبة الأداء المفرطة ، فسيتم تحميل المدين من القاضي.

كما يمكن أن يُفهم من نص المقال ، فإن المشقة المفرطة هي حالة استثنائية لا يتوقعها ويتوقع أن يتوقعها الطرفان في وقت العقد ، والوقائع التي تنشأ لسبب لا ينشأ عن المدين وأن الحقائق الموجودة وقت إبرام العقد تغير طلب الأداء منه على حساب المدين بطريقة تتعارض مع قواعد حسن النية ، ويصبح الأداء صعبًا للغاية. منظم كمؤسسة . تنفيذ هذا الحكم يخضع لوجود شروط معينة ، هذه الشروط ؛

حدوث حالة غير متوقعة من قبل الطرفين
هذا الوضع ليس بسبب المدين
بعد هذا الموقف ، يصبح الأداء ضعيفًا بشكل يخالف قاعدة الصدق.
لم يؤد المدين دينه بعد أو أداؤه دون الإخلال بحقوقه الناشئة عن صعوبة الأداء المفرطة.

إذا تم استيفاء هذه الشروط الأربعة ، يمكن للمدين ، الذي يصبح تنفيذه صعبًا للغاية ، أن يطلب تعديل العقد من القاضي. يجب التأكيد على أن ؛ في ظل وجود هذه الشروط ، لا تتاح للمدين الفرصة لممارسة حقه في الانسحاب أو الإنهاء بشكل مباشر. بادئ ذي بدء ، يتعين عليه التقدم إلى المحكمة والمطالبة بتعديل العقد. إذا كان التكيف ممكنًا ، فإن القاضي ينفذ التدابير التي يقدرها وينفذ التكيف. إذا لم يكن التكيف ممكنًا ، فيمكن للمدين هذه المرة استخدام الحق في الانسحاب من العقد وإنهاء العقد بأداء دائم.

قد يحدث التطبيق. لذلك ، يمكن للأطراف التكيف في نطاق اتفاقيات الإيجار.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن قضية المشقة المفرطة هي قضية يجب دراستها بشكل منفصل وبعناية من حيث كل حالة ملموسة ، حيث أن لها عواقب مهمة على العقود وحتى إنهاء العلاقة التعاقدية إذا لزم الأمر. لذلك القاضي
سوف تكون قادرة على موازنة أحكام العقد عن طريق الطلب بالإضافة إلى ذلك ، إذا تعذر تحسين التكيف المعني والوضع الصعب الحالي ، فقد يبرز حق الإنهاء في العقود الدائمة. نظرًا لأن عقود الإيجار هي أيضًا عقود دائمة ، إذا لم يتم الحصول على نتائج في حالة التكيف ، فقد يتم الإنهاء.

استحالة الأداء / استحالة الأداء المؤقت

عندما نقوم بتقييم الوضع الاستثنائي المذكور من حيث اتفاقيات الإيجار ، فإن استحالة الأداء المذكورة في المادة 136 من قانون الالتزامات التركي تبرز أيضًا في المقدمة.

قانون الالتزامات التركي.المادة 136

استحالة الأداء / استحالة مؤقتة للأداء

“إذا تعذّر أداء الدين لأسباب لا يمكن تحميل المدين المسؤولية عنها ، يسقط الدين. يلتزم المدين الذي يتخلص من الدين بسبب استحالة في العقود التي تفرض دينًا متبادلًا برد الأداء الذي أخذه من الطرف الآخر وفقًا لأحكام الإثراء الجائر ، ويفقد حقه في المطالبة الأداء الذي لم يتم الوفاء به بعد. تُستثنى من هذا الحكم الحالات التي يُفرض فيها الضرر الناشئ قبل أداء الدين على الدائن بموجب القانون أو العقد. إذا لم يخبر المدين الدائن بأن الأداء أصبح مستحيلاً دون تأخير ولم يتخذ الإجراءات اللازمة لمنع زيادة الضرر ، فإنه ملزم بتعويض الأضرار الناشئة عنه.

يمكن النظر في الاستحالة في حالات مثل إغلاق مكان العمل ، والفندق ، والمستأجر ، ووقف الإنتاج ، وإنهاء الخدمة ، والتي يتم تنفيذها بما يتماشى مع قانون أو قرار إداري ، وفي هذه الحالة سيكون هناك عقد مثالي وموضوعي وما بعد العقد استحالة. لذلك تنتهي ديون الأطراف ، ويمكن طلب إعادة ما تم دفعه بشكل متبادل ، إن وجد. ومع ذلك ، على الرغم من وجود عقبة محددة أمام أداء الدين في الوقت المتفق عليه ، إذا أصبح الأداء ممكنًا في وقت لاحق ، فسيكون هناك “استحالة مؤقتة”.

تقييم استحالة الأداء المؤقت في إيجار مكان العمل

يجب قبول أن الأحداث ذات الطبيعة المؤقتة تجعل الأداء مستحيلًا أيضًا. إذا كانت الاستحالة ذات طبيعة مؤقتة ولا تستند إلى خطأ المستأجر ، فمن المحتمل أن العقد لم يتم إنهاءه ، وأن المستأجر سيتم تحريره من ديون الإيجار بسبب عدم قدرة المستأجر على أداء أنشطته ، يقتصر فقط على هذا الاستحالة المؤقتة. يجب أن يتحمل المؤجر هذا الموقف أثناء الاستحالة المؤقتة ، أو قد يتجنب الدائن السليم الذي لا يستطيع الحصول على الأداء أداء عمله. لذلك ، إذا توقفت أنشطة المؤسسات التجارية ، التي أوقفت أنشطتها بسبب جائحة كورونا (كوفيد -19) ، من قبل سلطة إدارية أو قضائية دون خطأ ، فمن المحتمل أن يختفي التزام دين الإيجار خلال فترة الاستحالة. .

اللوائح المتعلقة بإيجارات أماكن العمل بموجب قانون توربا

المادة المؤقتة 2 – (1) “لا يشكل عدم دفع رسوم إيجار مكان العمل المراد تشغيله من 1/3/2020 إلى 30/6/2020 سببًا لإنهاء عقد الإيجار والإخلاء.”

كما هو معروف ، من حيث عواقب عدم دفع المستأجر الإيجار ، في قانون الالتزامات التركي ، في البند 352/2 ، “المستأجر ، خلال مدة عقد الإيجار في عقود الإيجار بمدة أقل من سنة واحدة في عقود الإيجار لمدة سنة واحدة أو أكثر ، إذا تسبب المؤجر في تحذيرين كتابيين مبررين لعدم دفع الإيجار لمدة سنة إيجار واحدة أو لمدة تزيد عن سنة إيجار واحدة ، يجب على المؤجر تقديم إشعار يبدأ من نهاية عقد الإيجار المدة وسنة الإيجار التي يتم فيها إصدار التحذيرات بشأن عقود الإيجار التي تزيد عن عام واحد. وفي غضون شهر ، يجوز له إنهاء عقد الإيجار من خلال التقاضي “.

الملحق 2 من قانون الحقائب. كما يتضح عند فحص المقالة ، لن يشكل عدم سداد هذه الديون سببًا للإنهاء والإخلاء من حيث ديون إيجار مكان العمل التي يتعين معالجتها بين 01.03.2020-30.06.2020. بمعنى آخر ، خلال هذه الفترة ، لن يتمكن المستأجر من إعطاء إشعار مبرر للمستأجر ، لذا فإن عدم سداد هذه الديون خلال هذه الفترة لن يؤدي إلى حق المستأجر في الإنهاء. لذلك ، لن يكون المؤجر قادرًا على بدء إجراءات التنفيذ في نطاق القانون رقم 7226 وقانون التنفيذ والإفلاس فيما يتعلق بديون الإيجار غير المدفوعة في مكان العمل خلال هذه الفترة. هذا الحكم لا يغطي الإيجارات السكنية ، بل يقتصر على إيجارات مكان العمل فقط. بالإضافة إلى ذلك ، تمنع هذه اللائحة إلا إخلاء وإنهاء عقد المستأجر الذي ينتهك الالتزام بدفع الإيجار ، وتقصر هذا الوضع على حالة “عدم القدرة على الدفع”.

التقييم العام فيما يتعلق بقانون الحقائب ؛
وتجدر الإشارة إلى أنه يمكننا القول إن قانون الحقائب تم تقديمه للشركات التي لم تتوقف عن أنشطتها بسبب الوباء ، وذلك من أجل التخفيف من الصعوبات التجارية التي واجهتها فيما يتعلق بديون الإيجار الناشئة في الفترة الزمنية المحددة ولحماية المؤجر إلى حد ما ضد المؤجر. ومع ذلك ، بعد 30.06.2020 ، قد يطلب المؤجر ديون الإيجار الخاصة بالمستأجر والفوائد الافتراضية للتواريخ الماضية.

فيما يتعلق باستحالة الأداء المؤقت ؛

نظرًا لوباء كورونا (Covid-19) ، يمكن تنفيذ أنشطته بقرار إداري أو قضائي (“مسرح ، سينما ، مركز أداء ، قاعة حفلات ، قاعة خطوبة / زفاف ، مطعم / مقهى مع أدوات / موسيقى ، كازينو ، قاعة البيرة ، الحانة ، المقهى ، المقهى ، الكافتيريا). ، الحديقة الريفية ، صالة الشيشة ، مقهى الشيشة ، صالة الإنترنت ، مقهى الإنترنت ، جميع أنواع غرف الألعاب ، جميع أنواع ملاعب الأطفال الداخلية (بما في ذلك تلك الموجودة داخل مركز التسوق و مطعم) ، وحديقة الشاي ، ونوادي الجمعيات ، ومدينة الملاهي ، وحمام السباحة ، والحمام التركي ، والساونا ، والمنتجع الصحي ، وصالون التدليك ، والمنتجع الصحي ، والمراكز الرياضية التي تعلق الأنشطة مؤقتًا “) لن تكون مسؤولة مؤقتًا عن دين الإيجار خلال فترة الاستحالة هذه وذلك لا يمكن المطالبة بدين الإيجار بعد القوة القاهرة بسبب النشاط الذي توقف بسبب قوة قاهرة دون خطأ منه.

في شروط الإفراط في الأداء ؛

المستأجر الذي لا يوقف نشاطه بسبب وباء كورونا (كوفيد -19) بل يقيده ويقلل من مستوى الخدمة التي يقدمها أو الذي أصبح وضعه أسوأ من الظروف وقت إبرام العقد دون خطأ منه بسبب الوباء (على سبيل المثال ، المستأجر الذي يغلق أماكن عمله بنشاط بسبب COVID-19 ، لكنه يواصل أنشطته التجارية على الإنترنت) من خلال تقييد أنشطته في مكان العمل والشركات (المطاعم والمقاهي ، إلخ. الشركات التي لا تأخذ العملاء في الأعمال التجارية ولكنها تواصل أنشطة الحزمة الخاصة بهم) ستكون قادرة على موازنة أحكام العقد من خلال طلب التكيف في نطاق اتفاقيات الإيجار نظرًا لصعوبة أداء أنشطتها. على الرغم من أنه من الواضح أنه يمكن طلب التكيف من المحكمة في هذا الصدد ، مع الأخذ في الاعتبار المدة المؤقتة للوباء ومدة الإجراءات القضائية بعد طلب التكيف ، سيكون من مصلحة الأطراف التوصل إلى اتفاق مع محام يذكر الأطراف بحقوقهم.

5 Nisan 2020

Kadıköy/İstanbul

Av. Abdulvahit Kaya & Av. Dilay Reşitoğlu

Kaya Partner Hukuki Danışmanlık

Lawyers – Rechtsberatung

Istanbul – Turkey